<특례보금자리론> 대출 한도 및 장점

 요즘 굉장히 핫이슈인 특례보금자리론에 대해서 한 층 더 깊이 있게 알아보도록 하겠습니다. 지난 포스팅에서는 특례보금자리론의 금리와 상환기간 등 기본 정보에 대해 알아봤었는데요. 이번 시간에는 특례보금자리론의 대출 한도를 함께 계산해보고, 장점에 대해서도 한 번 알아보겠습니다.
 
오늘 포스팅을 읽어보기에 앞서, 특례보금자리론에 대해서 알고 싶으신 분들은 아래 글을 참고하세요~!!
 
2023.02.19 - [유용한 소식] - <특례 보금자리론> 신청 자격, 한도 및 금리

<특례 보금자리론> 신청 자격, 한도 및 금리

 
그럼 지금부터 특례보금자리론의 대출 한도 및 장점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
 

 
 

대출한도에 필요한 삼대장

 
대출한도를 계산하기 위해서는 세 가지 개념부터 알아야 합니다. 바로 LTV, DSR, DTI 입니다.
 
LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율)란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율, 즉 대출받을 수 있는 범위입니다. 쉽게 말해서, 아파트 가치에 비례해서 내가 얼만큼의 돈을 빌릴 수 있나를 말합니다.
 
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하기 위한 기준입니다. 내 소득과 비교해서 원리금의 비율이 얼마나 되는지 따져보는 것 입니다.
 
DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 기준입니다. 연소득 대비 금융비용 부담률(주택담보대출의 원리금, 다른 대출의 이자로 나가는 금액) 등을 말합니다.
 

 
 ☞ DTI와 DSR의 차이
   DTI와 DSR 공식은 이렇습니다.
         ▶ DTI = (1년치 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자) / 연소득
         ▶ DSR = (1년치 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금) / 연소득
 
   DTI에는 대출한도를 계산할 때, 신용대출을 포함한 기타대출의 원금을 포함하지 않습니다. 반면, DSR은 대출한도를 계산할 때 주택담보대출 외에 신용대출 등의 원리금까지 포함하여 계산합니다. 따라서, DSR이 적용되면 DTI보다 더 보수적으로 대출한도가 계산됩니다.
 

 
 

예시로 대출한도를 계산해볼게요.

 
 특례보금자리론은 조건에 따라, LTV 55~80% 한도와 DTI 50~60% 한도가 적용됩니다. DSR한도는 적용되지 않습니다.
아래 상황에서 특례보금자리론으로 빌릴 수 있는 최대 금액은 얼마일까요?
  
   - 3억 원짜리 아파트 담보
   - 연소득 5천만 원, 다른 대출은 없음
   - LTV가 60%, DTI가 60% 한도
 
대출한도를 계산하기 위해서 먼저 LTV한도를 계산해 보겠습니다. 계산식은 아래와 같습니다.
 
 ▶ LTV 한도 계산 : 3억 원 X LTV 60% = 1억 8천만원
 
 이번에는 1억 8천만 원이 DTI 한도 조건에 적합한지 확인해 보겠습니다. DTI 한도가 60%이므로, 연소득의 60%에 해당하는 금액이 1억 8천만 원을 상환하는 원리금보다 커야 합니다. 원리금 균등 상환의 경우로 계산해 보겠습니다.
 
 ▶ DTI 한도 계산
   - DTI 한도: 연소득 5,000만 원 X 60% = 3,000만 원
   - 1년치 주택담보대출 원리금, 기타대출 이자의 합 (1억 8천만 원 대출, 연이율 5%, 10년 상환 가정): 연 22,910,148원
 
DTI 한도인 3,000만 원보다 1년 치 주택담보대출 원리금, 기타대출 이자의 합이 적습니다.
따라서, 1억 8천만 원 한도로 대출을 받을 수 있습니다.
 

 
 
 

대출한도는 더 적은 금액이 적용돼요.

 
 특례보금자리론에서 LTV 적용한도와 대출한도 중 적은 금액이 기준이 됩니다.
 
예를 들어, 5억 원짜리 아파트에 LTV 70%를 적용하면 5억 6천만 원이 나옵니다. 이때는 LTV와 대출한도 특례보금자리론 대출한도인 5억 원 중, 더 적은 5억 원이 한도로 적용됩니다.
 
 

 

특례보금자리론의 장점은 뭐야?

 
 1. 대출한도 측면에서 유리한 상품입니다.
 특례보금자리론에는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않습니다. 앞에서 DTI는 DSR보다 유연한 기준이라고 했죠? DTI만 적용하면, DSR을 적용했던 기존 대출상품보다 대출한도가 더 잘 나올 수 있습니다.
 
 2. 중도상황수수료가 없습니다.
 중도 상환 수수료는 돈을 빌린 사람이 기한 전에 미리 갚을 때 내는 수수료입니다. 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우나 나중에 특례보금자리론을 중도 상환하는 경우에도 중도 상환 수수료를 면제 받을 수 있습니다.
 
 따라서, 기존 대출이 있어 한도가 모자랐던 무주택자나 대출을 갈아타려는 1주택자, 주택보증금 반환이 어려웠던 집주인이 활요하기 좋은 상품입니다.
 
 3. 고정금리 상품입니다.
 고정금리는 최초 약정한 대출금리가 만기 때까지 그대로 유지되는 금리고, 변동 금리는 시장금리를 반영하여 일정 주기별로 대출금리가 변하는 금리입니다. 앞으로 시장금리가 상승할 것으로 예상되는 경우에는 고정금리가, 그 반대의 경우에는 변동금리를 이용하는 것이 유리합니다. 고정금리를 이용하면 향후 금리변동에 대한 리스크를 최소화 할 수 있습니다. 매월 현금 흐름이 빠듯한 분들은 특례보금자리론을 활용하면 시중금리보다 낮은 수준으로 금리 안전성을 확보할 수 있습니다.
 

 
 
 
지금까지 특례보금자리론의 대출 한도 및 장점에 대해서 알아보았습니다. 대출 한도가 궁금하셨던 분들이나 도대체 왜 특례보금자리론이 그렇게 좋다고들 하지 하셨던 분들에게 많은 도움이 되는 포스팅이 되었으면 합니다. 고금리시대와 부동산 경제가 어려운 이시기에 유용한 정보가 되었으면 좋겠습니다. 다음에는 더욱 더 유용한 정보로 돌아오겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
 
 
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